자녀·지인 이름으로 등기해 두어도 되나요?

안 됩니다. 부동산실명법이 명의신탁 약정 자체를 무효로 하고, 맡긴 사람에게 부동산가액의 30% 이내 과징금과 형사처벌이 따릅니다.

• 약정이 무효이고 소유권도 위태롭다

  명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 무효입니다. 이름을 빌려준 사람이 제3자에게 팔아 버리면 그 제3자는 유효하게 소유권을 얻어, 실제 돈을 낸 사람은 부동산을 잃고 부당이득 반환 청구만 남습니다.

  근거 · 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조

• 과징금과 형사처벌

  맡긴 사람에게 부동산가액의 30% 이내 과징금, 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금. 이름을 빌려준 사람도 3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금입니다. 과징금을 내고도 실명 등기를 하지 않으면 이행강제금이 이어집니다.

  근거 · 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조·제6조·제7조

• 3년 넘게 등기하지 않는 것도 같은 제재

  계약을 하고도 3년 넘게 등기를 미루면 명의신탁으로 보아 부동산 평가액의 30% 이내 과징금이 붙습니다. 잔금일부터 60일 안에 등기하는 것이 원칙이고, 늦으면 취득세 과세표준에 (표준세율 − 2%)를 적용한 금액의 5배 이하 과태료가 따로 있습니다.

  근거 · 부동산실명법 제10조 · 부동산등기특별조치법 제2조·제11조

• 배우자·종중은 예외지만 조건이 있다

  조세 포탈·강제집행 면탈·법령 제한 회피 목적이 아니면 배우자 명의와 종중 재산은 허용됩니다. 다만 목적이 인정되면 예외가 사라지므로 "세금 때문에" 배우자 이름을 쓰는 것은 위험합니다.

  근거 · 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조

• 임대 수입을 다른 사람 이름으로 받는 것도 문제가 된다

  건물은 본인 명의인데 임대 사업자등록과 통장만 가족 이름으로 두면 소득 귀속이 다투어지고, 실제 소유자에게 소득세가 다시 매겨지며 가산세가 붙습니다. 공동명의로 하려면 지분을 실제로 이전하고 증여세를 정리하는 것이 정석입니다.

  근거 · 국세기본법 제14조 (실질과세)

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요