배우자·자녀와 공동명의로 하면 무엇이 달라지나요?

임대소득·양도소득이 지분대로 나뉘어 세율 구간이 낮아질 수 있지만, 임대차 계약은 지분 과반수, 매각은 전원 동의가 필요합니다.

• 관리는 과반수, 처분은 전원

  임대차 계약 체결·갱신은 관리행위라 지분 과반수로 할 수 있고, 매각·담보 설정은 공유자 전원이 동의해야 합니다. 지분 절반씩이면 한쪽이 반대하면 계약도 못 합니다.

  근거 · 민법 제264조·제265조

• 소득은 지분대로

  임대소득세는 각자 지분만큼 신고하고 건강보험료도 각자 산정됩니다. 양도세 기본공제(250만 원)도 각자 받습니다.

  근거 · 소득세법 제43조

• 지분 증여 공제

  배우자에게는 10년간 6억 원, 성년 자녀에게는 5천만 원(미성년 2천만 원, 혼인·출산 시 1억 원 추가)까지 증여세 없이 지분을 넘길 수 있습니다. 증여 취득세(3.5% + 부가세)는 따로 냅니다.

  근거 · 상속세 및 증여세법 제53조·제53조의2 · 지방세법 제11조

• 이월과세 10년

  배우자·직계존비속에게 증여한 뒤 10년 안에 팔면 증여자의 원래 취득가로 양도세를 계산합니다. 증여로 취득가를 올려 양도세를 줄이려면 10년을 기다려야 합니다.

  근거 · 소득세법 제97조의2 (2023-01-01 이후 증여분)

• 명의만 빌리면 불법

  실제 소유자가 아닌 사람 이름으로 등기하면 부동산실명법 위반으로 과징금(부동산가액의 최대 30%)과 형사처벌 대상입니다.

  근거 · 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조·제5조·제7조

• 공유물 분할 청구

  공유자는 언제든 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원이 경매로 나눌 수 있어 가족 공동명의도 분쟁 시 건물을 잃을 위험이 있습니다.

  근거 · 민법 제268조·제269조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요