임차인이 있는 채로 팔면 계약은 어떻게 되나요?

새 주인이 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 보증금 반환 의무도 함께 넘어가므로 잔금에서 보증금을 빼고 정산하는 것이 관행입니다.

• 임대인 지위 승계

  대항력을 갖춘 임차인(상가는 사업자등록, 주택은 전입신고)이 있으면 매수인이 임대인이 됩니다. 임차인 동의는 필요 없지만, 임차인은 이의를 제기해 계약을 끝낼 수 있습니다.

  근거 · 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 · 주택임대차보호법 제3조 제4항 · 대법원 98마100

• 연체 임대료는 자동으로 넘어가지 않는다

  전 주인 시절의 연체를 이유로 새 주인이 해지할 수 없습니다(대법원 2008다3022). 연체 채권을 양도하거나 잔금에서 정산하는 특약을 매매계약에 넣으세요.

  근거 · 대법원 2008다3022

• 갱신요구권·권리금 보호도 승계

  10년 갱신요구권은 최초 계약일부터 세므로 매수인은 남은 기간만 부담합니다. 권리금 회수기회 보호도 그대로 적용됩니다.

  근거 · 상가건물 임대차보호법 제10조·제10조의4

• 건물분 부가세 10%

  상가 건물은 건물값에 부가세 10%가 붙고(토지·주택 부분은 면세), 매수인이 사업자면 환급받습니다. 임대업 전체를 그대로 넘기는 "포괄양수도"면 부가세 없이 거래할 수 있습니다 — 임차인·사업 형태가 같아야 하고 일반↔간이가 섞이면 안 됩니다.

  근거 · 부가가치세법 제10조 제9항 제2호, 시행령 제23조

• 재산세 기준일 6월 1일

  6월 1일 현재 소유자에게 그 해 재산세 전부가 고지됩니다. 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 잡을 때 부담자를 계약서에 정하세요.

  근거 · 지방세법 제114조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요