대출 만기 연장 때 은행은 무엇을 보나요?

임대료가 이자를 얼마나 덮는지(RTI), 담보 대비 대출 비율(LTV), 그리고 임차인 보증금과 최우선변제액을 뺀 담보 여력입니다.

• RTI

  연 임대소득 ÷ 연 이자. 비주택은 1.5배, 주택은 1.25배가 기준선으로 이보다 낮으면 한도가 줄거나 연장이 어렵습니다. 이 서비스의 개요 화면에 이 건물의 RTI가 있습니다.

  근거 · 은행권 부동산임대업 여신심사 가이드라인

• 방공제

  은행은 담보가액에서 임차인 보증금과 소액임차인 최우선변제액(서울 상가 2,200만 원·주택 5,500만 원 등)을 빼고 대출 한도를 잡습니다. 호실이 많을수록 빠지는 금액이 큽니다.

  근거 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 · 주택임대차보호법 시행령 제10조

• 금리인하요구권

  신용 상태가 좋아졌거나 소득이 늘었으면 은행에 금리 인하를 요구할 수 있고, 은행은 10영업일 안에 답해야 합니다.

  근거 · 은행법 제30조의2

• 중도상환수수료

  2025-01-13부터 은행이 실제 비용만 반영하도록 바뀌어 주택담보대출은 크게 내렸지만 상가·건물 담보대출은 인하 폭이 작습니다. 대출 약정서의 수수료율과 면제 시점(보통 3년)을 확인하고, 대환은 3년이 지난 뒤가 유리합니다.

  근거 · 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조, 감독규정 개정 (2025-01-13)

• 근저당 채권최고액

  등기부에는 대출금의 110~130%가 채권최고액으로 잡힙니다. 임차인이 등기부를 볼 때 이 금액을 빚으로 보므로, 상환한 뒤에는 감액 등기를 해 두면 임대에 유리합니다.

  근거 · 민법 제357조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요