보일러·누수·배관은 누가 고치나요?

건물을 쓸 수 있게 유지하는 큰 수선은 임대인, 소모품·소규모 손질은 임차인입니다. "모든 수리는 임차인 부담" 특약이 있어도 큰 수선까지 넘기지는 못합니다.

• 원칙

  임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 배관·보일러 교체, 방수, 구조 하자는 임대인, 전구·소모품·간단한 손질은 임차인입니다.

  근거 · 민법 제623조 · 대법원 94다34692

• 특약의 한계

  임차인 부담 특약은 소규모 수선에만 유효하고 대규모 수선은 여전히 임대인 몫입니다. 특약이 있어도 큰 공사를 임차인에게 떠넘기면 무효가 될 수 있습니다.

  근거 · 대법원 94다34692

• 누수

  위층 임차 공간에서 새면 1차 책임은 그 점유자(임차인), 공용 배관·구조에서 새면 소유자입니다. 점유자가 주의를 다했음을 입증하면 소유자가 무과실 책임을 집니다.

  근거 · 민법 제758조

• 원상복구 범위

  임차인은 자기가 받은 상태로 되돌리면 됩니다. 전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없고(특약이 있으면 다름), 자연 노후(통상 손모)는 임대인 부담입니다.

  근거 · 대법원 90다카12035 · 서울중앙지법 2005가합100279

• 임차인이 설치한 것

  임대인 동의를 받아 붙인 부속물은 임차인이 매수를 청구할 수 있는 강행규정이지만, 실무에서는 "원상복구 특약"을 유익비 포기로 보아 대개 철거·포기로 정리됩니다.

  근거 · 민법 제646조 · 대법원 94다20389

• 점검 기록이 방어 자료

  옥상·외벽·배관 점검 사진과 수리 영수증을 남겨 두면 사고 때 과실 여부를 다투기 쉽습니다.

  근거 · 민법 제758조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요