대출을 못 갚으면 건물이 어떻게 넘어가나요?

은행은 판결 없이 바로 경매를 신청할 수 있고, 첫 매각기일까지 5~7개월·전체 8~12개월이 걸립니다. 낙찰가는 감정가보다 낮고 남은 빚은 그대로 남습니다.

• 연체 3개월 전후가 마지막 시점

  근저당이 있으면 은행은 판결 없이 임의경매를 신청합니다(임의경매). 그 전에 기한이익 상실 통지가 오는데, 대환·매각·임대료 조정으로 막을 수 있는 마지막 시점이 대개 이때입니다. 경매개시결정 뒤에도 매각대금이 완납되기 전까지는 빚을 갚고 취하할 수 있습니다.

  근거 · 민사집행법 제264조·제93조

• 누가 먼저 받아 가나 — 배당 순서

  ① 집행비용 ② 소액임차인 최우선변제금과 최종 3개월 임금 ③ 당해세(그 부동산에 붙은 재산세·종부세·상속세 등) ④ 근저당·전세권·확정일자 임차인이 설정일 순서대로 ⑤ 나머지 세금 ⑥ 공과금 ⑦ 일반채권. 소유자에게 남는 돈은 이 순서를 다 채운 뒤입니다.

  근거 · 민사집행법 제145조·제148조 · 국세기본법 제35조 · 주택임대차보호법 제8조·제3조의2 · 상가건물 임대차보호법 제14조·제5조

• 임차인이 많을수록 대출 한도가 줄어든다

  최우선변제금(서울 상가 2,200만 원·주택 5,500만 원 등)은 근저당보다 앞서 나가므로 은행이 담보가액에서 미리 뺍니다(방공제). 호실이 많은 건물일수록 빠지는 금액이 큽니다. 최우선변제 총액은 건물가액의 1/2을 넘지 못합니다.

  근거 · 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 · 주택임대차보호법 시행령 제10조

• 기간과 낙찰가

  경매신청 → 개시결정 2~3일, 배당요구 종기 2~3개월 뒤, 첫 매각기일은 신청 후 5~7개월. 유찰되면 약 1개월 간격으로 최저가가 20%(서울)씩 내려갑니다. 전체는 유찰이 없으면 8~10개월, 한두 번 유찰되면 1년 안팎입니다(법원 실무 통계 기준, 2차자료).

  근거 · 민사집행법 제84조·제91조

• 빚은 남는다

  낙찰대금으로 다 갚지 못한 채무는 그대로 남습니다(무한책임). 시세로 파는 것보다 손실이 크므로, 연체가 시작되면 매각·대환·임대료 재조정을 먼저 검토하는 편이 낫습니다.

  근거 · 민법 제469조 · 민사집행법 제145조

• 상속받은 건물에 빚이 붙어 있다면

  상속개시를 안 날부터 3개월 안에 상속포기나 한정승인을 하면 경매 위험을 끊을 수 있습니다. 상속재산을 처분하면 단순승인한 것으로 보아 이 선택이 사라집니다.

  근거 · 민법 제1019조·제1026조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요