임대료가 밀리면 언제, 어떻게 내보낼 수 있나요?

연체 누적액이 월세 3개월분(주택 2개월분)에 이르면 해지할 수 있습니다. 문을 잠그거나 단전·단수하면 오히려 건물주가 형사처벌을 받습니다.

• 3기 연체의 뜻

  연속 3개월이 아니라 밀린 금액 합계가 월세 3개월분에 도달한 상태입니다. 해지 통지 시점에 그 상태여야 하고, 갱신 거절은 과거에 한 번 도달한 사실만으로 가능합니다. "1개월만 밀려도 해지" 특약은 무효입니다.

  근거 · 상가건물 임대차보호법 제10조의8·제15조 · 민법 제640조 · 대법원 2020다255429

• 보증금이 있어도 월세는 받아야

  임차인이 "보증금에서 까라"고 해도 거절할 수 있고, 종료 뒤에는 연체 임대료·관리비·원상복구비를 보증금에서 당연히 공제합니다.

  근거 · 대법원 94다4417 · 대법원 2005다8323

• 해지는 서면으로

  내용증명으로 연체액·해지 의사·명도 기한을 적어 보냅니다. 문자·카톡도 증거가 되지만 내용증명이 가장 확실합니다.

  근거 · 민법 제111조

• 자력구제 금지

  문 잠그기·짐 빼기·단전·단수는 주거침입·재물손괴·업무방해로 처벌됩니다. 단전이 무죄였던 사례는 "기간 만료 + 보증금 전부 소진 + 사전 예고"가 모두 있던 경우뿐입니다.

  근거 · 대법원 2006도9157 · 대법원 2005도8074

• 명도 절차와 기간

  점유이전금지가처분(약 1개월) → 명도소송(3~6개월, 길면 1년) → 강제집행. 미리 제소전화해 조서를 받아 두면 소송 없이 바로 집행할 수 있습니다(인지대는 소송의 1/5).

  근거 · 민사소송법 제385조 · 민사집행법 제56조·제258조

• 소액이면 지급명령·소액사건

  밀린 임대료가 3천만 원 이하면 소액사건, 다툼이 없으면 지급명령으로 빨리 집행권원을 받을 수 있습니다.

  근거 · 소액사건심판법 제2조 · 민사소송법 제462조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요