임대소득이 생기면 건강보험료·연금은 어떻게 되나요?

상가 임대는 사업자등록이 의무라 자녀 밑 피부양자 자격을 잃고 지역가입자가 됩니다. 기초연금은 건물 시가표준액만으로 기준을 넘는 경우가 많습니다.

• 피부양자 자격은 사실상 유지되지 않는다

  사업자등록이 있으면서 사업소득이 있으면 금액과 무관하게 피부양자에서 빠집니다. 사업자등록이 없을 때만 사업소득 500만 원까지 봐주는데, 주택임대소득이 있으면 그 예외도 적용되지 않습니다. 재산세 과세표준이 5억 4천만 원을 넘어도(9억 원까지는 연소득 1천만 원 이하일 때만) 탈락합니다.

  근거 · 국민건강보험법 시행규칙 별표 1의2

• 지역가입자 보험료는 소득 + 재산

  월 보험료 = 소득월액 × 7.19% + 재산점수 × 211.5원(재산세 과세표준에서 1억 원 공제 후 60등급표). 자동차 부과는 2024년에 없어졌습니다. 소득은 1~10월분이 전전년도, 11~12월분이 전년도 기준이라 임대를 시작하거나 건물을 산 뒤 첫 11월에 크게 오릅니다.

  근거 · 국민건강보험법 제69조·제71조, 시행령 제41조·제42조·별표 4

• 퇴직 직후라면 임의계속가입을 견줘 볼 것

  퇴직 전 18개월 안에 직장가입자 자격이 통산 1년 이상이면 최대 36개월 동안 직장 보험료(회사 부담분까지 본인이 냅니다)를 이어 낼 수 있습니다. 재산이 많은 건물주는 지역가입자 보험료보다 싼 경우가 많습니다. 지역가입자 첫 보험료 납부기한에서 2개월이 지나기 전에 신청해야 합니다.

  근거 · 국민건강보험법 제110조, 시행령 제77조

• 국민연금 — 60세 전이면 지역가입, 받는 중이면 감액

  18세 이상 60세 미만은 지역가입자로 당연 가입되고, 소득이 없으면 납부예외를 신청합니다. 60~65세에 노령연금을 받으면서 임대 소득이 있으면 초과소득월액이 월 200만 원을 넘는 부분부터 연금이 깎입니다(최대 연금액의 절반).

  근거 · 국민연금법 제6조·제9조·제63조의2 (2025-12-16 개정)

• 기초연금 — 건물만으로 기준을 넘는다

  65세 이상은 소득인정액이 2026년 기준 단독 247만 원·부부 395.2만 원 이하여야 받습니다. 임대소득은 공제 없이 전액, 건물은 (시가표준액 − 기본재산액 − 부채) × 연 4% ÷ 12로 환산해 더합니다. 임대보증금은 공시가격의 절반까지만 부채로 빠지므로, 대도시 10억 원짜리 건물이면 재산만으로 월 200만 원이 넘습니다.

  근거 · 기초연금법 시행령 제2조, 시행규칙 제4조 · 보건복지부 고시 2026-156

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요