이웃과 같이 하면 혼자 할 때보다 나은가요?

작은 땅일수록 그렇습니다. 건축협정을 맺으면 주차·조경·건폐율을 여러 대지에 통합 적용하고 용적률을 20%까지 완화받을 수 있습니다.

• 건축협정 — 옆집과 하나의 대지처럼

  토지·건물 소유자 전원이 합의해 협정을 맺고 구청 인가를 받으면, 조경·접도·지하층·건폐율·부설주차장·개인하수처리시설을 개별 건물이 아니라 구역 전체로 통합해 적용할 수 있습니다. 조경·건폐율·용적률·높이는 각각 20%까지 완화되고(용적률은 건축위원회와 도시계획위원회 통합심의), 협정에 이격 내용을 넣으면 구역 안에서는 정북 일조 기준도 적용되지 않습니다.

  근거 · 건축법 제77조의4·제77조의13, 시행령 제110조의3·제110조의7·제86조 제2항

• 어디서 맺을 수 있나

  지구단위계획구역, 정비구역, 도시재생활성화지역 등에서 가능하고, 서울은 조례로 정비(예정)구역 해제구역·소규모주택정비 시행구역과 건축위원회가 인정하는 과소필지·맹지·세장형 토지까지 넓혀 두었습니다. 두 필지 이상을 한 사람이 가지고 있으면 혼자서도 맺을 수 있습니다.

  근거 · 건축법 제77조의4 제1·2항 · 서울특별시 건축조례 제35조의3 (2025-03-27 개정)

• 자율주택정비 — 단독 10호·다세대 20세대 미만

  2명 이상이 주민합의체를 만들어 헐고 다시 짓는 가장 작은 정비사업입니다. 조합을 만들지 않아도 되고 통합심의·기금 융자가 붙습니다. 노후·불량 건축물이 60% 이상이어야 합니다.

  근거 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조·제22조, 시행령 제3조 (2026-07-01 시행)

• 가로주택정비 — 1만㎡ 미만 가로구역

  폭 4m 초과 도시계획도로가 지나가지 않는 가로구역 안에서, 면적 1만㎡ 미만(조례 1.3만㎡)·노후 60% 이상·기존 단독 10호 또는 공동주택 20세대 이상이면 대상입니다. 토지등소유자가 20명 미만이면 전원 합의로, 그 이상이면 조합을 만들어 진행합니다.

  근거 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조 제1항 제2호

• 소규모재개발 — 역세권 350m

  철도역 승강장 경계에서 350m 이내(조례로 ±30%)이거나 준공업지역이고, 구역이 5천㎡ 미만·노후 60% 이상이면 가능합니다. 토지등소유자 80%와 토지면적 2/3 동의가 필요합니다.

  근거 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조 제1항 제4호

• 결합건축은 상업지역·활성화구역 이야기다

  100m 안의 두 대지가 용적률을 주고받는 제도인데, 상업지역·역세권개발구역·건축협정구역·리모델링 활성화구역 등에서만 됩니다. 일반주거지역의 꼬마빌딩은 협정구역이 되지 않는 한 대상이 아닙니다.

  근거 · 건축법 제77조의15~제77조의17, 시행령 제111조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요