어떤 공사가 허가·신고 대상이고 어떤 건 그냥 해도 되나요?

증축 85㎡ 이내(3층 이상 건물은 연면적의 1/10 이내)와 소규모 대수선은 신고, 그 이상은 허가입니다. 내력벽·기둥·보·계단·외벽 마감재를 건드리면 대수선이라 인테리어라도 신고·허가가 필요합니다.

• 신고로 되는 것

  바닥면적 합계 85㎡ 이내 증축·개축·재축(3층 이상은 연면적의 1/10 이내), 연면적 200㎡ 미만·3층 미만 건물의 대수선, 주요구조부를 해체하지 않는 대수선 등. 신고 뒤 1년 안에 착공해야 합니다.

  근거 · 건축법 제14조, 시행령 제11조

• 대수선의 범위

  내력벽 증설·해체 또는 30㎡ 이상 수선, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 수선, 방화벽·방화구획 변경, 주계단·피난계단 변경, 다가구·다세대 세대 간 경계벽 변경, 외벽 마감재 30㎡ 이상 교체.

  근거 · 건축법 시행령 제3조의2

• 그냥 되는 것

  벽지·바닥재·창호 교체, 비내력 칸막이, 도장, 설비 교체처럼 주요구조부와 외벽 마감재를 건드리지 않는 수선은 허가·신고가 필요 없습니다. 다만 소방시설·피난 통로를 막으면 별개의 위반입니다.

  근거 · 건축법 제2조 제1항 제9호

• 대수선에는 취득세

  대수선을 수반하면 개수(改修) 취득세 2%가 붙습니다. 용도변경만으로는 취득세가 없습니다.

  근거 · 지방세법 제6조 제6호·제15조 제2항

• 근생+주택 복합 건물은 감리를 구청이 정한다

  상가와 다가구·다세대가 함께 있는 건물은 규모와 무관하게 허가권자가 감리자를 지정합니다(서울은 명부에서 무작위). 설계한 건축사에게 감리를 맡길 수 없으니 감리비를 따로 잡으세요.

  근거 · 건축법 제25조 제2항, 시행령 제19조의2 제1항

• 오래된 작은 건물은 용도변경 때 주차가 면제된다

  사용승인 후 5년이 지난 연면적 1,000㎡ 미만 건축물은 용도를 바꿔도 주차를 더 확보하지 않아도 됩니다(공연장·위락시설·다세대·다가구로 바꾸는 경우 제외, 2026-08-25 시행). 업종·용도변경 탭의 주차 판정에 반영돼 있습니다.

  근거 · 주차장법 시행령 제6조 제4항

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요