허물고 새로 지으면 지금보다 커질 수 있나요?

대개 작아집니다. 옛 건물은 예전 기준으로 지어졌지만 신축은 현행 주차·정화조·일조·대지 안의 공지·내진·에너지 기준을 전부 맞춰야 하기 때문입니다.

• 기득권

  법이 바뀌어 지금 기준에 안 맞는 기존 건물도 그대로 쓸 수 있고, 증축·용도변경 때도 일부 완화를 받습니다. 허물면 이 기득권이 사라집니다.

  근거 · 건축법 제6조, 시행령 제6조의2

• 해체 허가·신고

  연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·지상 3층 이하를 모두 만족해야 신고이고, 하나라도 넘으면 해체 허가와 해체공사 감리가 필요합니다. 50㎡ 이상 철거는 석면조사가 필요합니다.

  근거 · 건축물관리법 제30조·제31조 · 산업안전보건법 시행령 제89조

• 주차·정화조·일조

  신축은 현행 주차 기준(서울 근생 134㎡당 1대), 정화조 용량, 정북 일조(높이 10m 이하는 1.5m, 10m 초과 부분은 인접 대지 경계에서 높이의 1/2 이격)를 전부 적용받고, 4m 미만 도로에 접하면 건축선 후퇴분이 대지면적에서 빠져 층수·면적이 줄어드는 경우가 많습니다. 2026-11-12부터는 일조 기준이 10m 이하 1.5m·17m 이하 5m·17m 초과 1/2의 세 구간으로 완화됩니다(건축법 2026-08-11 개정).

  근거 · 주차장법 시행령 별표 1 · 건축법 제61조, 시행령 제86조

• 서울 2·3종 일반주거 용적률 한시 완화

  2025-05-19부터 2028-05-18까지 허가·신고를 신청하는 건은 서울 조례 용적률(2종 200%·3종 250%) 대신 법정 최대(250%·300%)를 적용받습니다. 재건축·리모델링을 고민 중이면 이 기간이 유리할 수 있습니다.

  근거 · 서울특별시 도시계획조례 제51조 제2항 제9호, 부칙 (조례 제9644호)

• 대안

  이웃과 함께 하는 건축협정·자율주택정비사업(단독 10호·다세대 20세대 미만 전원 합의)이나 리모델링(대수선+증축)이 신축보다 유리할 수 있습니다. 시나리오 화면의 리모델링 시나리오로 수익을 견줘 보세요.

  근거 · 건축법 제77조의4 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조

확인일 2026-09-03 · 참고용 · 개별 사안은 전문가 확인 필요